Kat Mülkiyeti Kanunu

GENEL HÜKÜMLER

BİRİNCİ BÖLÜM

A) KAT MÜLKİYETİ ve KAT İRTİFAKI:

I-GENEL KURAL:
Madde 1 – Tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde, o gayrimenkulün maliki veya ortak malikleri tarafından , bu kanun hükümlerine göre, bağımsız mülkiyet hakları kurulabilir.
Yapılmakta veya ileride yapılacak olan bir yapının, birinci fıkrada yazılı nitelikteki bölümleri üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere, arsa maliki veya arsanın ortak malikleri tarafından, bu kanun hükümlerine göre irtifak hakları kurulabilir.

II – TARİFLER:
Madde 2 – Bu kanuna göre;
a) Kat mülkiyetine konu olan gayrimenkulün bütününe (Anagayrimenkul) ,yalnız esas yapı kısmına (Anayapı) anagayrimenkulün ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olup, bu kanun hükümlerine göre bağımsız mülkiyete konu olan bölümlerine (Bağımsız bölüm); bir bağımsız bölümün dışında olup, doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş olan yerlere (Eklenti); bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkına (Kat mülkiyeti) ve bu hakka sahip olanlara (Kat maliki);
b) Anagayrimenkulün bağımsız bölümleri dışında kalıp, korunma ve ortaklaşa kullanma veya faydalanmaya yarıyan yerlerine (Ortak yerler); kat maliklerinin ortak malik sıfatiyle paydaşı bulundukları bu yerler üzerindeki faydalanma haklarına (Kullanma hakkı);
c) (Değişik: 13/4/1983 – 2814/1 md.) Bir arsa üzerinde ileride kat mülkiyetine konu olmak üzere yapılacak veya yapılmakta olan bir veya birden çok yapının bağımsız bölümleri için o arsanın maliki veya ortak malikleri tarafından bu Kanun hükümlerine göre kurulan irtifak hakkına (kat irtifakı); bu hakka sahip olanlara da (kat irtifak sahibi);
d) Arsanın, bu kanunda yazılı esasa göre bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet paylarına (Arsa payı);
e) Kat mülkiyetinin veya irtifakının kurulmasına ait resmi senede (Sözleşme); denir.

III – KAT MÜLKİYETİ VE KAT İRTİFAKININ NİTELİĞİ:
Madde 3 – Kat mülkiyeti, arsa payı ve anagayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyettir.
Kat mülkiyeti, bu mülkiyete konu olan anayapının bağımsız bölümlerinden her birine kat irtifakının kurulduğu tarihteki, doğrudan doğruya kat mülkiyetine geçilme halinde ise, bu tarihteki değeri ile oranlı olarak tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur. Arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleri ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir. Bağımsız bölümlerden her birine bu fıkra uyarınca tahsis edilen arsa payı, o bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma sebebiyle değiştirilemez. 44 üncü madde hükmü saklıdır. (Değişik: 13/4/1983 – 2814/2 md.)
Kat irtifakı arsa payına bağlı bir irtifak çeşidi olup, yapı tamamlandıktan sonra arsanın malikinin veya kat irtifakına sahip ortak maliklerin veya bunlardan birinin tapu idaresine yapacağı yazılı bir istem üzerine, bu kanunda gösterilen şartlar uyarınca, kat mülkiyetine çevrilir.

IV – ORTAK YERLER:
Madde 4 – Ortak yerlerin konusu sözleşme ile belirtilebilir. Aşağıda yazılı yerler ve şeyler bu kanun gereğince her halde ortak yer sayılır.
a) Temeller ve ana duvarlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları,antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölum dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri,kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar,
b) Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su,havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler sıcak ve soğuk hava tesisleri,
c) Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri.
Yukarıda sayılanların dışında kalıp da, yine ortaklaşa kullanma, korunma veya,faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler de (Ortak yer) konusuna girer.
B) BAĞLANTILAR :
I – BAĞIMSIZ BÖLÜMLERLE ARSA PAYI ARASINDAKİ BAĞLANTI:
Madde 5 – Kat mülkiyetinin başkasına devri veya miras yoluyla geçmesi halinde, ona bağlı arsa payı da birlikte geçer; arsa payı, kat mülkiyetinden veya kat irtifakından ayrı olarak devredilemiyeceği gibi, miras yoluyla da geçmez ve başka bir hakla kayıtlanamaz.
Anagayrimenkulde, kat mülkiyetine bağlanmamış veya lehine kat irtifakı kurulmamış arsa payı bırakılamaz.
Kat mülkiyetini kayıtlayan haklar, kendiliğinden arsa payını da kayıtlar.
Kat irtifakına konu olan arsa üzerinde bu hakla bağdaşması mümkün olmayan irtifaklar kurulamaz.
Anagayrimenkulde kat mülkiyetinin kurulmasından önce o gayrimenkulün kütükteki sayfasına tescil veya şerhedilmiş olan haklar kat mülkiyetini de, kaide olarak arsa payı oranında, kendiliğinden kayıtlar.
II- BAĞIMSIZ BÖLÜMLERLE EKLENTİLER VE ORTAK YERLER ARASINDAKİ BAĞLANTI:
Madde 6 – Bir bağımsız bölümün dışında olup, doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş olan kömürlük, su deposu, garaj, elektrik, havagazı veya su saati yuvaları, tuvalet gibi eklentiler,ait olduğu bağımsız bölümün bütünleyici parçası sayılır ve o bölümün maliki, eklentilerin de tek başına maliki olur.
Eklentiler kat mülkiyeti kütüğünün (Beyanlar) hanesine kaydedilir ve bunlardan anayapının oturduğu zeminin dışında kalanlar kadastro planında veya tapu haritasında ayrıca gösterilir.
Bağımsız bölüm üzerinde kat mülkiyetiyle ve diğer kat maliklerinin haklariyle bağdaşması mümkün olmayan irtifaklar kurulamaz.
Bağımsız bölümlerin başkasına devri, kayıtlanması veya kiralanması halinde, eklentiler ve ortak yerler de kendiliğinden devredilmiş,kayıtlanmış veya kiralanmış olur.
C) ORTAKLIĞIN (ŞÜYUUN) GİDERİLMESİ VE ÖNCELİKLE SATINALMA (ŞUF’A) HAKKI:
I – ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ:
Madde 7 – Kat mülkiyetine veya kat irtifakına tabi olan gayrimenkulde ortaklığın giderilmesi istenemez.
Bağımsız bölümler, bağımsız bir gayrimenkul gibi dava ve takip konusu olabilir bunlarda ortaklığın giderilmesi istenebilir.
II- ÖNCELİKLE SATIN ALMA HAKKI:
Madde 8 – (Değişik birinci fıkra:13/4/1983 – 2814/3 md.) Kat mülkiyeti kurulmuş bir gayrimenkulün bağımsız bölümlerinden birinin veya, kat irtifakı bağlanmış arsa payının satılması halinde diğer kat maliklerinin veya irtifak hakkı sahiplerinin öncelikle satın alma hakkı yoktur.
Bir bağımsız bölümün paydaşlarından birinin kendi payını başkasına satması halinde öteki paydaşlar, öncelikle satınalma hakkını kullanabilirler.
Sözleşmede bu maddenin aksine hüküm konulabilir.
D) GENEL HÜKÜMLERİN UYGULANMASI ALANI:
Madde 9 – Kat mülkiyetine veya kat irtifakına ait kütük kaydında veya kat malikleri arasındaki sözleşmede veya yönetim planında veya bu kanunda hüküm bulunmayan hallerde, kat mülkiyetinden doğan anlaşmazlıklar, Medeni Kanun ve ilgili diğer kanunlar hükümlerine göre karara bağlanır.

İKİNCİ BÖLÜM:

KAT MÜLKİYETİNİN VE KAT İRTİFAKININ KURULMASI

A) GENEL KURAL:

Madde 10 – Kat mülkiyeti ve kat irtifakı resmi senetle ve tapu siciline tescil ile doğar.
Anagayrimenkulün tümünün mülkiyeti (Kat mülkiyeti) ne çevrilmeden o gayrimenkulün yalnız bir veya birkaç bölümü üzerinde kat mülkiyeti kurulamaz.
Kat mülkiyeti kurulurken aynı katta birbirine bitişik bulunan birden fazla bölüm, kat mülkiyeti kütüğüne tek bağımsız bölüm olarak tescil edilebilir.
Kat mülkiyetinin tescili, tapu memurunca düzenlenen resmi senet uyarınca veya aşağıdaki fıkraya göre verilen bir mahkeme hükmü ile yapılır.
Kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir gayrimenkul üzerindeki ortaklığın giderilmesi davalarında, mirasçılardan veya ortak maliklerden biri, paylaşmanın, kat mülkiyeti kurulması ve bağımsız bölümlerin tahsisi suretiyle yapılmasını isterse, hakim, o gayrimenkulün mülkiyetinin, 12 nci maddede yazılı belgelere dayanılarak kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı tahsisine karar verebilir.
B) KAT MÜLKİYETİ KÜTÜĞÜ:
Madde 11 – Kat mülkiyeti, Tapu Sicili Tüzüğüne göre tutulacak (Kat mülkiyeti kütüğü) ne tescil olunur, bu kanunda aksine hüküm olmadıkça, tescille ilgili genel hükümler, kat mülkiyeti kütüğüne yapılacak tescillerde de uygulanır.
Kat irtifaklarının tescili kat mülkiyeti kütüğüne yapılmayıp, bu kanunda yazılı ilgili hükümler gözetilmek şartıyla, irtifak haklarının tesciline ait genel hükümlere göre yapılır.
Henüz kadastrosu yapılmamış olan yerlerde kat mülkiyeti, Tapu Sicili Tüzüğündeki formüle göre, ayrıca tutulacak (Kat mülkiyeti zabıt defteri)’ne tescil olunur.

C) KAT MÜLKİYETİNİN KURULMASI:

I – İSTEM VE BELGELER:
Madde 12 – (Değişik: 13/4/1983 – 2814/4 md.)Kat mülkiyetinin kurulması için, anagayrimenkulün kat mülkiyetine çevrilmesi hususunda o gayrimenkulün maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanan bir dilekçenin tapu idaresine verilmesi veya istemde bulunulması lazımdır. Bu dilekçede veya istem üzerine tapu idaresince düzenlenecek tutanakta, anagayrimenkulün kat mülkiyetine konu olacak bağımsız bölümlerinin ayrı ayrı değerlerinin ve bu bölümlere değerleri ile oranlı olarak tahsisi istenen arsa paylarının gösterilmesi şarttır.
Dilekçeye veya istem tutanağına, kanunlara göre temliki tasarruflar için verilmesi gerekenlerden başka, aşağıda yazılı belgeler de eklenir.
a) Anagayrimenkulün (yapı veya yapıların) dış cepheler ve iç taksimatı bağımsız bölüm, eklenti ve ortak yerlerinin ölçüleri açıkça gösterilmek suretiyle bir mimar veya mühendis tarafından yapılan ve anagayrimenkulün maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanan ve içinde gösterilenlerin doğruluğu belediyece tasdik olunan proje ve birden çok yapılarda yerleşimlerini gösteren vaziyet planı ile belediyece verilen yapı kullanma belgesi;
b) Anagayrimenkulün (yapı veya yapıların) ön ve arka cephelerini ve mümkünse yarı cephelerini gösteren, en az 13×18 büyüklüğünde ve doğruluğu belediyece tasdikli bir fotoğraf;
c) Her bağımsız bölümün arsa payını, kat, daire, iş bürosu gibi nevini ve bunların birden başlayıp sıra ile giden numarasını, varsa eklentisini gösteren ve anagayrimenkulün maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanmış noterden tasdikli liste;
d) Bağımsız bölümlerin kullanılış tarzına, birden çok yapının varlığı halinde bu yapıların özelliğine göre 28 inci maddedeki esaslar çerçevesinde hazırlanmış, kat mülkiyetini kuran malik veya malikler tarafından imzalanmış bir yönetim planı.

II – SÖZLEŞME VE TESCİL:

Madde 13 – (Değişik birinci fıkra: 13/4/1983 – 2814/5 md.) Tapu memuru kendisine verilen belgelerin tamam ve usulüne uygun ve dilekçeyi verenlerin veya istemde bulunanların yetkili olduklarına kanaat getirdikten sonra, kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmasına dair resmi sözleşmeyi düzenler. Bu sözleşme aynı zamanda tescil istemi sayılır.
Sözleşme düzenlenince, anagayrimenkulün kayıtlı bulunduğu tapu kütüğü sayfasındaki (Mülkiyet) hanesine (Bu gayrimenkulün mülkiyeti kat mülkiyetine çevrilmiştir) ibaresi yazılarak sayfa kapatılır ve kat mülkiyetine konu olan her bağımsız bölüm, kat mülkiyeti kütüğünün ayrı bir sayfasına o bölüme bağlı arsa payı ve anagayrimenkulün kayıtlı bulunduğu genel kütükteki pafta, ada, parsel, defter ve sayfa numaraları gösterilmek suretiyle tescil edilir; anagayrimenkulün kayıtlı bulunduğu genel kütük sayfasına da, bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki defter ve sayfa numaraları işlenmek suretiyle, kütükler arasında bağlantı sağlanır.
Anagayrimenkulün kapatılan sayfasında evvelce mevcut olan haklara ait sicil kaydı, Tapu Sicili Tüzüğünün (Taksim halinde kayıtların nakli) ne dair hükümlerine göre, bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki sayfasına geçirilir.
Kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilen her bağımsız bölüm ayrı bir gayrimenkul niteliğini kazanır ve kütükte o bölümün tasdikli planındaki numarayı alır.
(Değişik: 13/4/1983 – 2814/5 md.) Kat malikine, anagayrimenkulun çaplı tasarruf belgesinden başka, istem halinde, 12 nci maddenin (a) bendinde belirtilen projeden kendi bağımsız bölümüne ait olan kısmının tasdikli bir örneği de verilir.

D) KAT İRTİFAKININ KURULMASI:

Madde 14 – (Değişik birinci fıkra:13/4/1983 – 2814/6 md.) Henüz yapı yapılmamış veya yapısı tamamlanmamış bir arsa üzerinde kat irtifakının kurulması ve tapu siciline tescil edilmesi için o arsanın malikinin veya bütün paydaşlarının buna ait bir dilekçe veya istem ile birlikte 12 nci maddenin (a) ve (c) bentlerine uygun olarak düzenlenen proje, plan, liste ve (d) bendindeki yönetim planı ile diğer belgeleri tapu idaresine vermeleri lazımdır. Kat mülkiyetine geçişte ayrıca yönetim planı istenmez.
Bir arsa üzerinde kat irtifakları ancak sözleşmede veya dilekçede her kat irtifakının ilgili bulunduğu bağımsız bölüme tahsisi istenen arsa payı, arsanın kayıtlı olduğu kütüğün (Beyanlar) hanesinde belirtilmek suretiyle kurulur ve yapının, verilen projeye göre tamamlanmasından sonra kat mülkiyetine konu olacak bağımsız bölümlerinin numarası ve bu bölümlere bağlı eklentiler kütüğün beyanlar hanesinde belirtilir.
Yapının tamamlanmasından sonra kat irtifaklarının kat mülkiyetine çevrilmesi, irtifak sahiplerinden biri tarafından istenince, tescil, kat irtifakının tesciline ait resmi senete ve 12 nci maddede yazılı belgelere ve anagayrimenkulün bağımsız bölümlerinin, evvelce verilmiş olan plana uygunluğunun belediyece tasdikına dayanılarak yapılır.

ÜÇÜNCÜ BÖLÜM:

KAT MALİKLERİ VE KAT İRTİFAKI SAHİPLERİNİN HAKLARI

A) KAT MALİKLERİNİN HAKLARI :

I – BAĞIMSIZ BÖLÜMLER ÜZERİNDE:
Madde 15 – Kat malikleri kendilerine ait bağımsız bölümler üzerinde, bu kanunun ilgili hükümleri saklı kalmak şartiyle, Medeni Kanunun maliklere tanıdığı bütün hak ve yetkilere sahiptirler.

II – ORTAK YERLER ÜZERİNDE :
Madde 16 – Kat malikleri anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar.
Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler; bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır.
B) KAT İRTİFAKI SAHİPLERİNİN HAKLARI :
Madde 17 – Kat irtifakı sahipleri, ortak arsa üzerinde yapılacak yapının, sözleşmede yazılı süre içinde başlaması ve tamamlanması için kendilerine düşen borçların yerine getirilmesini, karşılıklı olarak isteme ve dava etme hakkına sahiptirler.
(Değişik: 13/4/1983 -2814/7 md.) Kat irtifakı sahipleri yapının tamamlanması için kendi aralarından veya dışarıdan bir veya birkaç kişiyi yönetici olarak tayin edebilirler. Kat mülkiyeti yöneticisinin görev, yetki ve sorumluluklarına dair hükümler, bu yönetici hakkında da uygulanır.
(Ek: 13/4/1983 – 2814/7 md.) Kat irtifakı kurulmuş gayrimenkullerde yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi anagayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır.
İçinde yapılamaması sebebiyle kat irtifakı düşerse, kusurlu taraf diğerlerinin bu yüzden uğradıkları zararı tazminle yükümlüdür.

DÖRDÜNCÜ BÖLÜM

KAT MALİKLERİNİN VE KAT İRTİFAK SAHİPLERİNİN BORÇLARI

A) KAT MALİKLERİNİN BORÇLARI :

I – GENEL KURAL :
Madde 18 – Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler.
Bu kanunda kat maliklerinin borçlarına dair olan hükümler, bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve oturma (Sükna,) hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak faydalananlara da uygulanır;bu borçları yerine getirmiyenler kat malikleriyle birlikte, müteselsil olarak sorumlu olur.
Giderlere ve sigorta, primlerine ait 20 nci madde hükmü saklıdır.
II – ANAGAYRİMENKULÜN BAKIMI, KORUNMASI VE ZARARDAN SORUMLULUK:
Madde 19 – Kat malikleri, anagayrimenkulün bakımına ve mimarı durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar.
(Değişik: 13/4/1983 – 2814/8 md.) Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin rızası olmadıkça,anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Kendi bağımsız bölümünde ise ana yapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile anayapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir.
Her kat maliki anagayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere, kusuru ile verdiği zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumludur.
III- ANAGAYRİMENKULÜN GENEL GİDERLERİNE KATILMA :
Madde 20 – (Değişik birinci fıkra:13/4/1983 – 2814/9 md.) Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça:
a) Kapıcı, kaloriferci,bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak;
b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım,koruma ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür.
c) Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz. (Değişik: 13/4/1983 – 2814/9 md.)
Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde on hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.
Birinci fıkradaki giderlere, kat maliklerinden birinin veya onun bağımsız bölümünden herhangi bir suretle faydalanan, kişinin, kusurlu bir hareketi sebep olmuşsa, gidere katılanların yaptıkları ödemeler için o kat malikine veya gidere sebep olanlara rücu hakları vardır.
IV – SİGORTA ANLAŞMASI :
Madde 21 – Anagayrimenkulün, kat malikleri kurulunca tayin edilecek değer üzerinden sigorta edilmesi kat malikleri kurulunca kararlaştırılabilir.
Sigorta yapılması halinde kat malikleri, sigorta giderlerine, arsa payları oranında, katılmakla yükümlüdürler.
Anagayrimenkulün tümünün harap olması halinde alınacak sigorta bedeli, aksine sözleşme olmadıkça, kat maliklerine, arsa payları oranında, paylaştırılır.
Yalnız bir veya bir kaç bağımsız bölüm veya eklentisi veya ortak yerlerden bir kısmı hasara uğramışsa,alınacak sigorta bedeli hasara uğrayan yerlerin onarımına arsa payları oranında harcanır.
Kat malikleri anagayrimenkulün sigortasıyla giderilemeyecek olan zararlarını karşılamak üzere, kendi bağımsız bölümlerini ayrıca kendi ad ve hesaplarına sigorta ettirebilirler; bu halde alınacak sigorta bedeli, anagayrimenkulün sigorta bedelindeki payları da ayrıca saklı kalmak üzere, yalnız kendilerine ait olur.
Sigorta hakkındaki emredici hükümler saklıdır.
V – ORTAK GİDERLERİN TEMİNATI:
Madde 22 – (Değişik birinci fıkra: 13/4/1983 -2814/10 md.) Kat malikinin, 20 nci madde uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak, kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira, miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.
Kat malikinin borcu bu yolla da alınamazsa, mahkemece tesbit edilen borcunu ödemiyen kat malikinin bağımsız bölümü üzerine, varsa yöneticinin yoksa kat maliklerinden birinin yazılı istemiyle bu borç tutarı için, diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek hakkı tescil edilir. Medeni Kanunun 807 nci maddesinin son fıkrası hükmü burada da uygulanır.
(Değişik: 13/4/1983-2814/10 md.) Kat maliklerinin, gider borcunu ödemeyen kat maliki veya diğer sorumlulardan olan alacakları önceliklidir.
VI – MÜSAADE MECBURİYETİ:
VII – YASAK İŞLER:
Madde 24 – Anagayrimenkulün, kütükte mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuvarı gibi müesseseler kurulamaz; kat maliklerinin buna aykırı sözleşmeleri hükümsüzdür; dispanser, klinik, poliklinik niteliğinde olmayan muayenehaneler bu hükmün dışındadır.
Anagayrimenkulün, kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali gibi eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastahane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basımevi, dükkan, galeri ve çarşı gibi yerler, ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararla açılabilir.
Bu karar yöneticinin veya kat maliklerinden birinin istemi üzerine bütün bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki sahifelerine şerh verilir.
VIII – KAT MÜLKİYETİNİN DEVRİ MECBURİYETİ:
Madde 25 – Kat maliklerinden biri bu kanuna göre kendisine düşen borçları ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını, onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlal ederse, onlar, o kat malikinin müstakil bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini hakimden istiyebilirler.
Bu gibi bir kat maliki hakkında, bağımsız bölümün mülkiyetinin dava tarihindeki değeri o kat malikine ödenerek bu mülkiyetin diğer kat maliklerine, arsa payları oranında devredilmesi için dava açılmasına kat malikleri kurulunca karar verilir; bu kararı almak için çoğunluk sağlanamazsa veya kat maliklerinden bir kısmı bu davayı açmak istemezse, davayı öteki kat malikleri açar ve davalının bağımsız bölümünün mülkiyeti, davayı açmış olan kat maliklerine, arsa payları oranında, devrolunur.
Aşağıdaki durumlarda, birinci fıkrada yazılı çekilmezlik, her halde mevcut farz edilir :
a) Ortak giderlerden ve avanstan kendine düşen borçları ödemediği için hakkında iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibi yapılmasına sebep olunması;
b) Anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh hakimi tarafından 33 üncü madde gereğince verilen emre rağmen, bu kanunda yazılı borç ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle öteki kat maliklerinin haklarını ihlal etmekte devamlı olarak bir yıl ısrar edilmesi;
c) Kendi bağımsız bölümünü randevu evi veya kumarhane veya benzeri yer olarak kullanmak suretiyle ahlak ve adaba aykırı harekette bulunması.
Bu maddedeki dava hakkı, sebebinin öğrenilmesi tarihinden başlıyarak altı ay ve her halde dava hakkının doğumundan başlıyarak beş yıl içinde kullanılmazsa ve dava sebebi de ortadan kalkmışsa düşer.
B) KAT İRTİFAK SAHİPLERİNİN BORÇLARI:
Madde 26 – Kat irtifakı sahipleri bu hakka konu olan ortak arsa üzerinde, ileride kat mülkiyetine çevrilmek üzere yapılacak yapının sözleşmeye ve plana göre tamamlanması için kendilerine düşen borçları vaktinde yerine getirmek ve yapı işini, doğruluk kaideleri uyarınca kolaylaştırmakla, karşılıklı olarak, yükümlüdürler.
Kat irtifakı sahiplerinden biri kendine düşen borçları, noterlikçe yaptırılan ihtara rağmen, bu ihtar tarihinden başlıyarak iki ay içinde yerine getirmezse, diğerlerinin yazılı istemi üzerine hakim, onun arsa payının ve kat irtifakının, o zamanki değeri karşılığında, öteki paydaşlara, arsa payları oranında, devrine karar verir.
Kat irtifakı sahiplerinden birinin kusuru yüzünden, yapının kanuni süre içinde yapılamaması sebebiyle kat irtifakı düşerse, kusurlu taraf diğerlerinin bu yüzden uğradıkları zararı tazminle yükümlüdür.
A) Genel kurul:
Madde 27 – Anagayrimenkul,kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı,kanunların
emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla,bu kurul tarafından kararlaştırılır.
B) Yönetim planı:
Madde 28 – Yönetim planı yönetim tarzını,kullanma maksat ve şeklini yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenler.Yönetim planı,bütün
kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir.
Yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde,anagayrimenkulün yönetiminden doğacak
Anlaşmazlıklar bu kanuna ve genel hükümlere göre karara bağlanır.
(Değişik:13/4/1983-2814/11 md.) Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır.Kat maliklerinin 33 üncü maddeye göre mahkemeye
başvurma hakları saklıdır.
Yönetim planı ve bunda yapılan değişiklikler,bütün kat malikleriyle onların külli ve cüzi
Haleflerini ve yönetici ve denetçileri bağlar.
Yönetim planının ve ondan sonra yapılan değişikliklerin tarihi,kat mülkiyeti kütüğünün
(Beyanlar) hanesinde gösterilir ve bu değişiklikler yönetim planına bağlanarak kat mülkiyetinin kuruluş belgeleri arasında saklanır.
C) Kat malikleri kurulunun toplantısı ve kararları :
I-Toplantı zamanı:
Madde 29 – Kat malikleri kurulu,yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda,eğer böyle bir zaman gösterilmemişse,her takvim yılının ilk ayı içinde toplanır.
Önemli bir sebebin çıkması halinde,yöneticinin veya denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine ve toplantı için istenilen tarihten en az onbeş gün önce bütün kat
maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya bir taahhütlü maktupla,toplantı sebebi de bildirilmek şartıyla,kat malikleri kurulu herzaman toplanabilir.
İlk çağrı yapılırken,birinci toplantıda yeter sayının sağlanamaması halinde,ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağıda belirtilir.
II-Yeter sayı:
Madde 30 – Kat malikleri kurulu,kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğu ile karar verir.
Yeter sayı sağlanamadığı için ilk toplantı yapılamazsa kararlar en geç bir hafta
İçerisinde yapılacak ikinci toplantıya katılanların,oy çokluğuyla karar verir.
Bu kanunda yeter sayı için ayrıca konulmuş olan hükümler saklıdır.
III-Oya katılma:
Madde 31 – Her kat maliki,arsa payı oranına bakılmaksızın,bir tek oy hakkına sahiptir.
Anagayrimenkulde birden ziyade bağımsız bölümü olan kat maliki,her bağımsız bölüm için ayrı bir oy hakkına sahiptir;bununla beraber onun malik olduğu bağımsız bölümlerin sayısı ne olursa olsun,sahip olacağı oy sayısı bütün oyların üçte birinden fazla olamaz;oy hesabı yapılırken kesirler gözönüne alınmaz.
Bir bağımsız bölümün birden ziyade maliki varsa,kat malikleri kurulunda bunları içlerinden vekalet verecekleri birisi temsil eder.Kat maliklerinden biri ehliyetsiz ise onu kanuni mümessili temsil eder.
Alınacak karar doğrudan doğruya kendini ilgilendiren kat maliki görüşmelerde hazır bulunabilir fakat oya katılamaz.
Kat maliklerinin biri oyunu,yetkili vekil eliyle kullanibilir;aynı kişi oy sayısının üçte birinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez.
IV-Kararlar:
Madde 32 – Anagayrimenkul kat malikleri kurulu tarafından,sözleşme,yönetim planı ve kanun hükümleri uyarınca verilecek kararlara göre yönetilir.
Bütün kat malikleriyle külli ve cüzi halefleri,yönetici ve denetçiler,kat malikleri kurulunun kararına uymakla yükümlüdürler.
Anagayrimenkulün kullanılmasından veya yönetiminden dolayı kat malikleri arasında
veya bunlarla yönetici ve denetçiler arasında veya denetçiler ve yöneticiler arasında çıkan anlaşmazlıklar,kat malikleri kurulunca çözülür ve karara bağlanır.
Kat malikleri kurulu kararları 1’den başlayıp sırayla giden sayfa numaraları taşıyan her sayfası noter mühürüyle tasdikli bir deftere yazılarak,toplantıda bulunan bütün kat maliklerince imzalanır;karara aykırı oy kullananlar bu aykırılığın sebebini belirterek imza koyarlar.
Bir husus hakkında ilerde çıkan anlaşmazlıklar,karar defterinde aynı hususa dair daha önce verilmiş bir karar varsa kaide olarak ona göre çözülür.
V-Hakimin müdahalesi:
Madde 33 – Kat malikleri kurulunca verilen karara razı olmayan veya kat maliklerinden birinin yahut onun katından kira akdine,oturma(sükna)hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kimsenin,borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri,anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak,hakimin müdahelesini isteyebilir.
Hakim,ilgilileri dinledikten sonra,bu kanuna ve yönetim planına ve bunlarda bir hüküm yoksa,genel hükümlere ve hakkaniyet kaidelerine göre derhal kararını verir ve bunun,tesbit edeceği kısa bir süre içinde yerine getirilmesi lüzumunu ilgiliye tefhim veya tebliğ eder.
Tesbit edilen süre içinde hakimin hakimin kararını yerine getirmeyenlerden,aynı mahkemece,para cezası alınmasına kesin olarak hükmolunur;yirmibeşinci madde hükmü
mahfuzdur
D) YÖNETİCİ:
I – ATANMASI:
Madde 34 – Kat malikleri, anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışardan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler; bu kimseye (Yönetici), kurula da (Yönetim kurulu) denir.
Anagayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa, yönetici atanması mecburidir.
Anagayrimenkulün bütün bölümleri bir kişinin mülkiyetinde ise, malik kanunen yönetici durumundadır.
Yönetici, kat maliklerinin, hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır.
Yönetici her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanır; eski yönetici tekrar atanabilir.
Kat malikleri anagayrimenkulün yönetiminde anlaşamaz veya toplanıp bir yönetici atayamazlarsa, o geyrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesince, kat maliklerinden birinin müracaatı üzerine ve mümkünse diğerleri de dinlendikten sonra, gayrimenkule bir yönetici atanır. Bu yönetici, aynen kat maliklerince atanan yöneticinin yetkilerine sahip ve kat maliklerine karşı sorumlu olur.
Sulh mahkemesince atanan yönetici, bu atanma üzerinden altı ay geçmedikçe, kat malikleri kurulunca değiştirilemez. Ancak, haklı bir sebep çıkarsa, onu atamış olan sulh mahkemesi, değiştirmeye müsaade edebilir.
Yönetici atanırken kendisiyle yapılan sözleşmede, teminat göstermesi şart edilebilir; sözleşmede böyle bir şart olmasa bile, haklı bir sebebin çıkması halinde kat malikleri kurulu, yöneticiden teminat göstermesini istiyebilir.
Yöneticinin öz ve soyadı ile iş ve ev adresinin anagayrimenkulün giriş kapısı yanına veya antrede görülecek bir yere çevre içinde asılması mecburidir. Bu yapılmazsa, yöneticiden veya yönetim kurulu üyelerinin her birinden, ilgilinin başvurması üzerine aynı mahkemece 50 liradan 250 liraya kadar para cezası alınmasına kesin olarak hükmolunur.
II- YÖNETİCİNİN GÖREVLERİ:
1. GENEL YÖNETİM İŞLERİNİN GÖRÜLMESİ:
Madde 35 – Yöneticinin görevleri, yönetim planında belirtilir; yönetim planında aksine hüküm olmadıkça, yönetici aşağıdaki işleri görür:
a) Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi;
b) Anagayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması;
c) Anagayrimenkulün sigorta ettirilmesi;
d) Anagayrimenkulün genel yönetim işleriyle korunma, onarım, temizlik gibi bakım işleri ve asansör ve kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta için yönetim planında gösterilen zamanda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde, kat maliklerinden avans olarak münasip miktarda paranın toplanması ve bu avansın harcanıp bitmesi halinde, geri kalan işler için tekrar avans toplanması;
e) Anagayrimenkulün yönetimiyle ilgili diğer bütün ödemelerin kabulü, yönetim dolayısiyle doğan borçların ödenmesi ve kat malikleri tarafından ayrıca yetkili kılınmışsa, bağımsız bölümlere ait kiraların toplanması;
f) Anagayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatın kabulü;
g) Anagayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesinden veya bir hakkın kaybına meydan vermiyecek gerekli tedbirlerin alınması;
h) Anagayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirlerin, onlar adına, alınması;
i) Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmiyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması ve kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi;
j) Topladığı paraları ve avansları yatırmak ve gerektiğinde almak üzere muteber bir bankada kendi adına ve fakat anagayrimenkulün yönetici sıfatı gösterilmek suretiyle, hesap açtırılması;
k) Kat malikleri kurulunun toplantıya çağırılması.
2. DEFTER TUTULMASI VE BELGELERİN SAKLANMASI:
Madde 36 – Yönetici, kat malikleri kurulunun kararlarını protokolleri, yapılan ihtar ve tebligatın özetini ve tarihlerini ve bütün giderleri, 32 nci maddede sözü geçen deftere tarih sırasiyle yazmaya ve bu defteri ve giderlerin belgeleriyle diğer bütün belgeleri bir dosyada saklamaya mecburdur.
Bu defterin, her takvim yılının bitmesinden başlıyarak bir ay içinde yönetici tarafından notere kapattırılması mecburidir.
Bu maddede yazılı görevleri yerine getirmeyen yöneticiye 33 üncü maddenin son fıkrasında yazılı cezalar uygulanır.
3. İŞLETME PROJESİNİN YAPILMASI:
Madde 37 – (Değişik:13/4/1983 – 2814/12 md.) Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş işletme projesi yoksa, yönetici gecikmeksizin bir işletme projesi yapar.
Bu projede özellikle;
a) Anagayrimenkulün bir yıllık yönetiminde tahmini olarak gelir ve gider tutarları;
b) Tüm giderlerden her kat malikine, bu Kanunun 20 nci maddesindeki esaslara göre düşecek tahmini miktar;
c) Tahmini giderlerle diğer muhtemel giderleri karşılamak üzere her kat malikinin 20 nci maddedeki esaslara göre vermesi gereken avans tutarı; Gösterilir.
Bu proje,kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara, imzaları karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirilir. Bildirimden başlayarak yedi gün içinde projeye itiraz edilirse durum kat malikleri kurulunda incelenir ve proje hakkında, karar verilir, gerekirse yeni bir proje hazırlanır.
Kesinleşen işletme projeleri veya kat malikleri kurulunun işletme giderleri ile ilgili kararları, İcra ve İflas Kanununun 68 inci maddesinin 1 inci fıkrasında belirtilen belgelerden sayılır.
III- SORUMLULUĞU :
1.GENEL KURAL:
Madde 38 – Yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur.
2.HESAP VERME:
Madde 39 – Yönetici, yönetim planında Yazılı zamanlarda eğer böyle bir zaman yazılmamışsa her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna, anagayri menkul dolayısiyle o tarihe kadar elde edilen gelirlerin ve yapılmış olan giderlerin hesabını vermekle yükümlüdür.
Kat maliklerinin yarısı isterse, bunların arsa payları ne olursa, olsun yönetim planında yazılı zamanlar dışında da hesabın gösterilmesi yöneticiden istenebilir.
IV- HAKLARI :
Madde 40 – Yönetici, kaide olarak vekilin haklarına sahiptir.
Kat malikleri,kendilerine düşen borçları ve yükümleri yönetici tarafından noterlikçe yaptırılan ihtara rağmen vaktinde ve tamamen yerine getirmezlerse, yönetici, hiçbir tazminat ödemeye mecbur olmaksızın, kendine ait sözleşmeyi feshedip yöneticilikten çekilerek bu yüzden uğradığı zararın tazminini kat maliklerinden istiyebilir.
Yönetici, yönetim planında veya kendisiyle yapılan sözleşmede bir ücret tayin edilmemiş olsa bile, kat maliklerinden uygun bir ücret istiyebilir.
(Değişik: 13/4/1983-2814/13 md.) Kat malikleri kurulu,kat malikleri arasından atanmış yöneticinin normal yönetim giderlerine katılıp katılmayacağı, katılacaksa, ne oranda katılacağını kararlaştırır. Bu yolda, bir karar alınmamış ise, yönetici yönetim süresince kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz.
ANAGAYRİMENKULÜN YÖNETİMİ
E) YÖNETİMİN DENETLENMESİ:
Madde 41 – Kat malikleri kurulu, yöneticinin bu görevdeki tutumunu devamlı olarak denetler ve haklı bir sebebin çıkması halinde onu her zaman değiştirebilir.
Hesapların denetlenmesi için yönetim planında, belli bir zaman konulmamışsa; bu denetim her üç ayda bir yapılır; bununla beraber haklı bir sebep çıkarsa, hesap denetlenmesi her zaman yapılabilir.
Kat malikleri kurulu denetim işini, kendi aralarından sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçecekleri bir denetçiye veya üç kişilik bir denetim kuruluna verebilir; bu halde denetçi veya denetim kurulu yönetim planında yazılı zamanlarda, eğer zaman yazılmamışsa, her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna verecekleri bir raporla denetimin sonucunu ve anagayrimenkulün yönetim tarzı hakkındaki düşüncelerini bildirir; bu rapor çoğaltılarak birer örneği taahhütlü mektupla kat maliklerine gönderilir.
Denetçiler bu raporu ve verecekleri kararları ve gerekli gördükleri diğer hususları, (1) den başlayıp sıra ile giden sayfa numaraları taşıyan ve her sayfası noter mührüyle tasdikli bir deftere geçirip tarih koyarak altını imza ederler.
F) YENİLİKLER VE İLAVELER:
I) FAYDALI OLANLAR:
Madde 42 – Kat malikleri, anagayrimenkulün ortak yerlerinde kendi başlarında bir değişiklik yapamazlar; ortak yerlerin düzgün veya bunları kullanmanın daha rahat ve kolay bir hale konulmasına veya bu yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarıyacak bütün yenilik ve ilaveler, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır.
Bu işlerin giderleri, yeniliklerden faydalananlar tarafından, faydalanma oranına göre, ödenir.
(Ek:10/12/1990 – KHK – 431/1 md.; Aynen kabul: 5/2/1992-3770/1 md.) Kat maliklerinden birinin isteği ile ortak kaloriferle olan ısınmanın doğalgaz kullanılmak maksadıyla ferdi ısınmaya dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır.
(Ek : 10/12/1990 – KHK – 431/ 1 md.; Aynen kabul: 5/2/1992-3770/1 md.) Ortak kaloriferle olan ısınmanın ferdi ısınmaya dönüştürülmesine karar verilmesi halinde yönetim planının bu karara aykırı hükümleri değiştirilmiş sayılır ve bu konuda yapılacak ortak işlerin giderleri arsa payı oranına göre ödenir.
II) ÇOK MASRAFLI VE LÜKS OLANLAR:
Madde 43 – Yapılması arzu edilen yenilik ve ilaveler çok masraflı ise veya yapının özel durumuna göre lüks bir nitelik taşıyorsa veya anagayrimenkulün bütün kat malikleri tarafından kullanılması mutlaka gerekli olan yerlerinde veya geçitlerinde bulunmuyorsa, bunlardan faydalanmak istemiyen kat maliki, gidere katılmak zorunda değildir; bu gibi yenilik ve ilavelerin giderini, onların yapılmasına karar vermiş olan kat malikleri öderler.
Bununla beraber, başlangıçta giderlere katılmayan kat maliki veya onun külli veya cüzi halefleri yenilik ve ilavelerin yapılması ve korunması giderlerine sonradan, kendi arsa payları oranında katılırlarsa, yapılan lüks yenilik veya ilaveden faydalanma hakkını kazanırlar.
III) BAĞIMSIZ BÖLÜM İLAVESİ:
Madde 44 – Anagayrimenkulün üstüne kat ilavesi veya mevcut çekme kat yerine tam kat yapılması veya zemin veya bodrum katlarında veya arsanın boş kısmında 24 üncü maddenin ikinci fıkrasında yazılı yerlerin sonradan yapımı veya ilavesi için:
a) Kat malikleri kurulunun buna oybirliğiyle karar vermesi;
b) Anagayrimenkulün bu inşaattan sonra alacağı duruma göre, yapılan yeni ilaveler de dahil olmak üzere bütün bağımsız bölümlerine tahsis olunacak arsa paylarının, usulüne göre yeniden ve oybirliğiyle tesbit edilmesi;
c) İlave edilecek yeni bağımsız bölüme tahsis edilen arsa payı üzerinde, tapu memuru huzurunda yapılacak resmi senetle, 14 üncü maddeye göre kat irtifakı kurularak bunun, anagayrimenkulün bütün bağımsız bölümlerinin kat mülkiyeti kütüğündeki irtifaklar hanesine tescil edilmesi ve anagayrimenkulün kapanan eski kütük sayfasiyle 13 üncü madde hükmüne göre bağlantı sağlanması; şarttır.
Bu nitelikteki ilave ve genişletmelere muvafakat etmekle beraber kendisi katılmak istemiyen kat maliklerinin arsa paylarından, bu ilaveler sebebiyle azalan kısmın, ilaveyi yaptıranların bağımsız bölümlerine tahsisini kabul ettikleri, resmi senette belirtilir.
Bu takdirde, yeni bağımsız bölümün yapılmasına katılmıyan kat maliklerinin arsa paylarından yeni tahsis sebebiyle azalan kısmın bedeli kendilerine ödenmek şartiyle, yeni yapılan bağımsız bölüm, kat irtifakı kurulmasına dair olan eski resmi senet gereğince kat mülkiyetine çevrilerek onu yaptıranın mülkü veya yaptıranların ortak mülkü olur ve kat mülkiyeti kütüğünün ayrı bir sayfasına yeni malik veya malikler adına tescil edilir.
G) TEMLİKİ TASARRUFLAR VE ÖNEMLİ İŞLER:
Madde 45 – Anagayrimenkulün bir hakla kayıtlanması veya arsanın bölünmesi ve bölünen kısmın mülkiyetinin başkasına devrolunması gibi temliki tasarruflar veya anayapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam maksadıyla kiralanması gibi önemli yönetim işleri ancak bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri karar üzerine yapılabilir.

ALTINCI BÖLÜM
KAT MÜLKİYETİNİN VE KAT İRTİFAKININ SONA ERMESİ
A) KAT MÜLKİYETİNİN SONA ERMESİ
I- ANAGAYRİMENKULÜN ARSASIYLA BİRLİKTE YOK OLMASI VEYA KAMULAŞTIRILMASI İLE
Madde 46 – Kat mülkiyeti, kat mülkiyeti kütüğündeki sicil kaydının silinmesiyle sona erer.
Anagayrimenkulün bütün bağımsız bölümlerinin bir tek kişinin mülkiyetinde toplanmasıyla kat mülkiyeti kendiliğinden sona ermez.
Sicil kaydı, bütün kat maliklerinin veya bütün bağımsız bölümleri kendi mülkiyetinde toplamış bulunan malikin, anagayrimenkuldeki kat mülkiyetinin adi mülkiyete çevrilmesine ait yazılı istemi üzerine silinir ve o gayrimenkul, müstakil bölümlere bağlı arsa paylarına göre, genel kütükte yeni bir sayfaya gaçirilerek ve eski kayıtlariyle bağlantı sağlanmak suretiyle tescil olunur. Anagayrimenkulün niteliğinde kat mülkiyetinin kurulmasından sonra değişiklikler olmuşsa, yeni sicil kaydına bunlar da yazılır.
Bağımsız bölümlerden biri bir ayni hakla veya sicile şerh verilen bir şahsi hakla kayıtlanmış bulunuyorsa, hak sahibinin muvafakatiyle o hak kütükten silinmedikçe, anagayrimenkul üzerindeki kat mülkiyetinin adi mülkiyete çevrilmesi ve kat mülkiyeti kütüğündeki sicil kaydının silinmesi istenemez.
Kayıtlayıcı hakkın sahibi, sicil kaydının silinmesine muvafakat etmemekle beraber hakkının yalnız borçluya ait mülkiyet payına veya hakkın niteliğine göre, bütün ortak mülkiyet paylarına aktarılmasına muvafakat ederse bu hak sicilden silinmeksizin yalnız borçlunun, adi mülkiyet esasına tabi kılınmış olan o gayrimenkuldeki bütün ortak mülkiyet payları üzerine geçirilmek suretiyle genel kütüğe tescil olunur.
Anagayrimenkulün arsasiyle birlikte tamamen yok olması veya kamulaştırılması halinde sicil kaydının silinmesi genel hükümlere göre yapılır.
Anagayrimenkul kamulaştırılırsa, her bağımsız bölümün kamulaştırma bedeli bağlantılı bulunduğu arsa payı ve eklentileri de gözönünde tutularak ayrı ayrı takdir olunur ve o bölümün malikine ödenir.
II- ANA YAPININ HARAP OLMASI
Madde 47 – Anayapının tümü harap olmuşsa, anagayrimenkul üzerindeki kat mül- kiyeti kendiliğinden sona erer.
Anayapının bağımsız bölümlerinden biri tamamen harap olur ve o bölümün maliki iki yıl içinde bölümünü yeniden yaptırmazsa, diğer kat malikleri veya bunlardan bir kısmı,bu sürenin tamamlanmasından başlıyarak bir yıl içinde o bölüme aitarsa payının, değeri karşılığında ve arsa payları oranında kendilerine devredilmesini hakimden istiyebilirler. Bu halde devrolunan arsa payları kat mülkiyeti kütüğünün ilgili sayfalarının (Beyanlar) hanesine işaret olunur; arsa payını devralanlar, devraldıkları tarihten başlıyarak iki yıl içinde, harap olan bağımsız bölümü yeniden yaptırmaya veya aynı süre içerisinde bütün kat malikleri bağımsız bölümlere bağlı arsa paylarını bu kanunun 3 üncü maddesinin 2 nci fıkrasındaki esaslara göre yeniden hasaplıyarak kat mülkiyeti kütüğüne geçirtmeye mecburdurlar.
Yukardaki fıkra hükmüne uyulmadığı takdirde anagayrimenkul üzerindeki kat mülkiyeti kendiliğinden sona ererek, gerek o gayrimenkul ve gerek harap olan bölümler için alınan sigorta bedeli üzerinde ortak mülkiyet hükümleri uygulanır. Birden ziyade bağımsız bölüm tamamen harap olup da bunlardan birinin yeniden yapılması diğerinin yapılmasına bağlı bulunuyorsa, bağımsız bölümleri harap olan kat malikleri bunları yeniden yaptırıp yaptırmıyacaklarını, harabolma tarihinden başlıyarak altı ay içinde diğer kat maliklerine yazılı olarak bildirmeye mecburdurlar. Bildirmiyenlerin yeniden yaptırmak istemedikleri kabul olunur ve onların arsa payları, bölümlerini yeniden yaptırmak istiyenlere öncelikle devredilir.
Harabolan bağımsız bölümler üzerindeki kat mülkiyeti bu maddede yazılı süreler devamınca kendiliğinden kat irtifakına çevrilir ve kat mülkiyeti kütüğünde beyanlar hanesine geçici şerh verilir. Bağımsız bölüm yapılınca onun üzerindeki kat mülkiyeti yeniden doğar ve geçici şerh kütükten silinir.
III- BİLDİRME ÖDEVİ VE KAYDIN SİLİNMESİ
Madde 48 – Anagayrimenkulün veya anayapının tümünün veya bir kısmının harabolması halinde durum yönetici tarafından o gayrimenkulün bulunduğu yerin tapu idaresine ve bütün kat maliklerine; eğer yönetici yoksa, bağımsız bölümü harap olan kat maliki tarafından tapu idaresine derhal bildirir; bunun bildirilmemesi yüzünden doğacak zararların tümünden bağımsız bölümü harap olan kat maliki, zararın beşte biri oranındaki kısmından da yönetici müteselsilen sorumlu olup, Hazine sorumlu değildir.
Kat mülkiyeti sona erince, kat mülkiyeti kütüğündeki sayfalar kapatılarak gayrimenkulün kaydı anayapıdan sağlam kalan kısımlar gösterilmek ve kat mülkiyeti kütüğü kurulmadan önceki genel kütük kaydiyle bağlantı sağlanmak suretiyle, arsa payları oranında ortak mülkiyet esaslarına göre, genel kütüğe tescil edilir. Bu halde sigorta bedelleriyle enkaz üzerinde de ortak mülkiyet hükümleri yürür.
Tümü harabolan anayapının arsasında malik veya ortak malikler tarafından yine kat mülkiyeti esasına göre yeni bir yapı yapılmak istenirse, kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurulmasına dair hükümler uygulanır.
B) KAT İRTİFAKININ SONA ERMESİ
Madde 49 – Kat irtifakına konu olan arsanın maliki veya ortak malikleri, tapu memuruna verecekleri yazılı bir beyanla kat irtifakına ait sicil kaydını sildirerek bu irtifaka her zaman son verebilirler.
Kat irtifakı, buna konu olan arsanın tamamiyle yok olması veya üzerinde yapı yapılamıyacak hale gelmesi veya kamulaştırılması ile kendiliğinden sona erer.
(Değişik fıkralar:13/4/1983 – 2814/14 md.) Kat irtifakına konu olan arsa üzerinde, bu irtifakın kurulması sırasında verilen plana göre beş yıl içinde yapı yapılmazsa maliklerden birinin istemi üzerine, sulh hakimi, gerektiğinde ilgilileri de dinleyerek, duruma göre kat irtifakının sona ermesine veya belli bir süre için uzatılmasına karar verir. Süre istem üzerine yeniden uzatılabilir.
Yukarıdaki fıkra uyarınca kat irtifakı kaldırıldığında tapu kütügündeki kayıt silinir.

YEDİNCİ BÖLÜM
SON HÜKÜMLER
A) YASAKLAR
Madde 50 – Bu kanun yürürlüğe girdikten sonra Medeni Kanuna ve diğer kanunlara göre, bir gayrimenkulün paydaşlarından birinin o gayrimenkulün bir bölümünden kat maliki gibi tek başına faydalanmasını sağlamak için irtifak hakkı kurulamaz.
Tümü kargir olmayan yapılarda kat mülkiyeti kurulamaz.
B) YENİ DURUMA UYMA
I- MEDENİ KANUNUN YÜRÜRLÜĞE GİRMESİNDEN SONRA KURULAN İTTİFAKLARDA
Madde 51 – (Değişik birinci fıkra: 30/4/1969 – 1166/1 md.) Medeni Kanunun yürürlüğe girmesinden sonra bu kanunun yürürlüğe girdiğı tarihe kadar bir gayrimenkulün paydaşlarından birinin o gayrimenkulün bir bölümünden kat maliki gibi tek başına faydalanmasını sağlamak için üzerinde irtifak hakkı kurulmuş olan gayrimenkullerin mülkiyetinin 2/1/1971 tarihine kadar kat mülkiyetine çevrilmesi ve kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi mecburidir. Bu yapılmazsa irtifak hakları sona ererek yalnız ortak mülkiyet devam eder.
Gayrimenkul üzerindeki mülkiyetin birinci fıkra gereğince kat mülkiyetine çevrilmesi ve kat mülkiyet kütüğüne tescili, ortak maliklerden birinin tapu ideresine başvurması üzerine tapu idaresindeki belgelere ve bu kanunun 12 nci maddesinin (b) bendinde yazılı fotoğrafa dayanılarak yapılır; bu halde fotoğrafın, tapu idaresine başvuran ortak malikin imzasiyle tasdik edilmesi yeter.
Diğer ortak malikler bu çevrilmeye itiraz edemiyecekleri gibi bunun giderlerine katılmaktan ve yönetim planı yapmaktan kaçınamazlar; kaçınılırsa, hakimin müdahalasine dair olan 33 üncü madde hükmü uygulanır.
II- MEDENİ KANUNDAN ÖNCE KURULMUŞ OLAN HAKLARDA
Madde 52 – Medeni Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten önce (Hava hakkı, oda mülkiyeti) gibi isimler altında kurulmuş olan haklar, bu kanunun yürürlüğe girmesinden başlıyarak üç yıl içinde, aşağıda yazılı hükümlere göre, bu kanun uyarınca kat mülkiyetine veya kat irtifıkına çevrilir:
a) Gayrimenkul üzerinde bu haklara konu olan yapı bölümleri mevcutsa, hak sahipleri, aralarında yapacakları bir sözleşme ile, o gayrimenkulün arsasında, bölümlerinin değerleri oranında ve hiçbir bedel ödemeye mecbur olmaksızın, Medeni Kanunun ortak mülkiyet hükümlerine göre paydaş olurlar ve Kat Mülkiyeti Kanununun ilgili hükümleri uyarınca kat mülkiyetini kurarlar.
b) Yapı bölümleri mevcut olmayıp yalnız hava hakkı mevcutsa, bu hak (a) bendindeki esaslara göre hak sahibinin arsada paydaş olması suretiyle kendiliğinden kat irtifakı hakkına çevrilir ve kütüğe o suretle tescil edilir.
c) Hak sahipleri anlaşarak bu kanunun yürürlüğe girdiği tarihten itibaren üç yıl içinde eski haklarını kat mülkiyetine veya kat irtifakına çevirmezlerse, bu çevirme, gayrimenkulün bulunduğu yerin tapu idaresince, ayrı ayrı bölümlerin değerleri oranında arsa paylarının tesbiti ve gereken belgelerin hazırlanması suretiyle ve bu maddenin (a) ve (b) bendlerindeki esaslar uyarınca,hak sahiplerinden birinin müracaatı üzerine veya doğrudan doğruya yapılır ve durum bütün hak sahiplerine bildirilir.
Bu hakların tapu idaresince kat mülkiyetine veya kat irtifakına doğrudan doğruya çevrilmesi için gereken masraflar Hazinece ödenerek, kamu alacaklarının tahsili hakkındaki özel kanun hükümlerine göre hak sahiplerinden alınır.
Hak sahipleri tapu idaresinin kararına karşı, bunun kendilerine bildirilmesinden başlıyarak bir ay içinde, sulh mahkemesine dava açmak suretiyle itiraz edebilirler.
III- MEDENİ KANUNA GÖRE KURULMUŞ KAT İRTİFAKLARININ YÖNETİMİ
Madde 53 – Bu kanunun yürürlüğe girdiği tarihten önce bir gayrimenkulün paydaşlarından birinin o gayrimenkulün bir bölümünden kat maliki gibi tek başına faydalanmasını sağlamak için kurulmuş olan irtifak hakları,bu kanuna göre kat mülkiyetine çevrilinceye kadar anagayrimenkulün yönetimi, yönetim planı yapılması mecburiyeti ve giderlere ve sigorta mecburiyetine ve bunun primlerine katılma hususlarında bu kanun hükümleri uygulanır.
C)ÖZEL KANUNA GÖRE ORTAKLAŞTIRMA (ŞUYULANDIRMA) HALİNDE KAT MÜLKİYETİNİN DURUMU
Madde 54 – İmar Kanunu hükümlerine göre ortaklaştırma halinde, ortaklaştırılan gayrimenkuller arasında kat mülkiyetine tabi gayrimenkul varsa, İmar Kanununun 46 ncı maddesi gereğince ortaklığın giderilmesi hususunda bütün malikler anlaştıkları takdirde, ortaklığın giderilmesi bu anlaşma hükümlerine göre yapılır.
Böyle bir anlaşmaya varılmazsa, her gayrimenkulün ortaklaştırmadan önceki geçer değerleri, birinci fıkrada sözü geçen madde hükmüne göre ortaklığı gidermekle görevli sulh mahkemesince ayrı ayrı takdir edilerek, bunlardan değeri en fazla olan gayrimenkulün malikine, öteki gayrimenkullerin bu değerle satın almasını teklife karar verilir ve bu teklif kabul edilip bedel ödenince ortaklık giderilmiş olur.
Kesinleşen sulh mahkemesi kararının tebliğinden başlıyarak bir ay içinde bedel ödenmez veya altı ay içinde ödenmek üzere banka mektubu veya ayni teminat gösterilmezse ortaklaştırılan gayrimenkullerin tümü, imar durumuna göre mümkünse kat mülkiyeti muhafaza ve diğer gayrimenkuller buna ilhak edilerek, eğer bu mümkün değilse kat mülkiyeti kaldırılarak, açık artırma yoluyla satılıp ortaklık giderilir ve satış bedeli her gayrimenkulün, ikinci fıkra uyarınca takdir edilmiş olan değerleri arasındaki orana göre, maliklere paylaştırılır.
D) HARÇ VE VERGİLER
Madde 55 – Bu kanuna göre kat mülkiyeti ve kat irtifakı kurulması, mülkiyetin başkasına devrini ihtiva etmedikçe her çeşit harç ve vergiden muaftır. Bu muafiyet, Medeni Kanunun yürürlüğe girmesinden sonra kurulan irtifak haklarının 51 nci madde gereğince kat mülkiyetine ve Medeni Kanundan önce kurulmuş olan hakların 52 nci maddeye göre kat mülkiyeti veya kat irtifakına çevrilmesi işlemlerine de şamildir.
Kurulan kat mülkiyetleri tapu memurunca derhal anagayrimenkulün kayıtlı bulunduğu yerin belediyesine ve vergi dairesine bildirilir.
E) BELEDİYE OLMAYAN YERLERDE DURUM
Madde 56 – Bu kanunun belediyelere yüklediği görevler, belediye olmayan, yerlerde o yerin bağlı bulunduğu ilçe veya il merkezleri belediyelerince, 6785 sayılı İmar Kanununun 47 nci maddesinde bahsi geçen sahalarda ise ilgili belediyece yerine getirilir.( 3194 sayılı imar kanunu bu kanunun yerini almıştır.)

SEKİZİNCİ BÖLÜM
(Bu bölüm ve bu bölüm başlığı altındaki maddeler 10/6/1985 tarih ve 3227 sayılı Kanunun 1 nci maddesi ile eklenmiştir.)
DEVRE MÜLK HAKKI
Madde 57 – Mesken olarak kullanılmaya elverişli bir yapı veya bağımsız bölümün ortak maliklerinden her biri lehine bu yapı veya bağımsız bölümden yılın belli dönemlerinde istifade hakkı, müşterek mülkiyet payına bağlı bir irtifak hakkı olarak kurulabilir.
Bu hakka devre mülk hakkı denir.
Madde 58 – Aksi resmi senette kararlaştırılmadıkça devre mülk hakkının bağlı olduğu pay, devrelerin sayı ve süreleri esas alınarak eşit bir biçimde belirlenir.
Devre mülk hakkı ancak mesken nitelikli, kat mülkiyetine veya kat irtifakına çevrilmiş yahut müstakil yapılarda kurulabilir.
Devre mülk üzerinde bu hakla bağdaşan ayni haklar tesis edilebilir.
Devre mülk hakkı bağlı olduğu müşterek mülkiyet payına bağlı olarak devir ve temlik edilebilir ve mirasçılara geçer.
Madde 59 – Devre mülk hakkının yılın belirli dönemlerine ayrılması ve 15 günden daha az süreli olmaması gerekir. Sözleşmede aksi kararlaştırılmamışsa devre mülk hakkı sahibi bu hakkın kullanımını başkalarına bırakabilir.
Madde 60 – Ana taşınmaz mal ile bağımsız bölümlerin ve müstakil yapıların tapu kütüklerinin beyanlar hanesine, bağımsız bölüm veya yapı üzerinde devre mülk hakkı kurulduğu işaret edilir ve düzenlenecek tapu senedinde de bu husus belirtilir.
Madde 61 – Üzerinde devre mülk hakkı kurulacak yapı veya bağımsız bölümlerin ortak malikler arasında dönem süresi, devir ve teslimi ile istifade şekil ve usulleri, yöneticilerin seçimi ile hak ve sorumlulukları, büyük onarım için ayrılacak dönem, bakım masrafları gibi hususlar devre mülk sözleşmesinde belirlenir. Bu hususları içeren ve bütün hak sahiplerince imzalanan devre mülk sözleşmesi resmi senede eklenir ve tapu kütüğünün beyanlar hanesinde gösterilir.
Devre mülk hakkı kurulan her yapı veya bağımsız bölüm için ortak malikler, kendi aralarından veya dışardan bir gerek veya tüzelkişiyi yönetici ve kat malikleri kuruluna temsilci olarak tayin ederler. Bu Kanunun genel hükümlerine göre atanan yöneticilere devre mülk yöneticiliği ile ilgili görevler de verilebilir.
Madde 62 – Kat mülkiyetine çevrilmiş birden fazla bağımsız bölümlerden bazılarının üzerinde devre mülk hakkı kurulması, aksi yönetim planında kararlaştırılmamışsa, diğer bağımsız bölüm maliklerinin muvafakatlarına bağlı değildir. Madde 63 – Üzerinde devre mülk hakkı kurulan yapı veya bağımsız bölümün ortak malikleri, aksi sözleşme ile kararlaştırılmamışsa, şuyuun giderilmesini isteyemezler.
Madde 63 – Üzerinde devre mülk hakkı kurulan yapı veya bağımsız bölümün ortak malikleri, aksi sözleşme ile kararlaştırılmışsa, şuyuun giderilmesini isteyemezler.
Madde 64 – Devre mülk hak sahipleri,kendilerine ayrılan ve tapu sicilinde belirtilen dönem süresi sonunda istifade ettikleri bağımsız bölüm veya yapıyı sözleşme hükümleri gereğince boşaltmaya ve yeni hak sahibine teslime mecburdurlar.
Dönem süresi sonunda tahliye olmadığı takdirde, istifade edecek dönem sahibinden birisinin veya yöneticinin tapu kaydını ve sözleşmeyi talebine ekleyerek ibrazı halinde, mahallin en büyük mülki amirin emri ile, başkaca bir işlem ve tebligata lüzum kalmadan, derhal zabıtaca boşalttırılır. İdare veya yargı organlarına yapılacak başvuru, bu boşaltma işlemini durdurmaz. İlgililerin kanundan ve sözleşmeden doğan hakları saklıdır.
Madde 65 – Devre mülk hakkı sahiplerinin hak ve borçları, yetki ve sorumluluklarının tespit ve uyuşmazlıkların çözümlenmesinde bu Kanunda, sözleşmede veya yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde Türk Medeni Kanunu ve ilgili diğer kanun hükümleri uygulanır.
F) YÜRÜRLÜLÜK TARİHİ
Madde 66 – Bu kanun yayımı tarihinden altı ay sonra yürürlüğe girer.
G) YÜRÜTME MAKAMI
Madde 67 – Bu kanunun hükümlerini Bakanlar Kurulu yürütür.
KAT MÜLKİYETİ KANUNU
YASA NO : 2814 ve EK MADDELER
23 HAZİRAN 1965 TARİHLİ VE 634 SAYILI KAT MÜLKİYETİ KANUNUNUN BAZI MADDELERİNİN DEĞİŞTİRİLMESİNE VE BU KANUNA BAZI MADDELER EKLENMESİNE DAİR KANUN
Madde 1 – 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 2 nci maddesinin c bendi değiştirilmiştir.
Madde 2 – 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 3 üncü maddesinin 2 nci bendi değiştirilmiştir.
Madde 3 – 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 8 nci maddesinin 1 inci fıkrası değiştirilmiştir.
Madde 4 – 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 12 nci maddesi değiştirilmiştir.
Madde 5 – 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 13 üncü maddesi değiştirilmiştir.
Madde 6 – 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 14 üncü maddesinin 1 inci ce 5 inci fıkraları değiştirilmiştir.
Madde 7 – 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 17 nci maddesinin 2 nci fıkrası değiştirilmiş ve bu maddeye bir fıkra eklenmiştir.
Madde 8 – 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 19 uncu maddesinin 2 inci fıkrası değiştirilmiştir.
Madde 9 – 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 20 nci maddesinin 1 ve 2 nci fıkrası değiştirilmiştir.
Madde 10 – 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 22 nci maddesinin 1 ve 3 ncü fıkraları değiştirilmiştir.
Madde 11 – 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 28 nci maddesinin 3 ncü fıkrası değiştirilmiştir.
Madde 12 – 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 37 nci maddesi değiştirilmiştir.
Madde 13 – 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 40 ncı maddesinin 4 ncü fıkrası değiştirilmiştir.
Madde 14 – 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 49 uncu maddesinin 3 ncü ve 4 üncü fıkrası değiştirilmiştir.
(2814 sayılı Kanunun 1 ile 14 üncü maddelerde gösterilen değişiklikler 634 sayılı yasanın metnindeki maddeleri içerisine işlenmiştir.)
Madde 15 – 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa aşağıdaki ek maddeler eklenmiştir.
GÖREVLİ MAHKEME
Ek Madde 1 – (Ek: 13/4/1983-2814/15 md.) Bu Kanunun uygulanma- sından doğacak her türlü anlaşmazlık sulh mahkemelerinde çözümlenir.
KULLANMA YERLERİNİN BOŞALTILMASI
Ek Madde 2 – (Ek: 13/4/1983 – 2814/15 md.) Kat malikleri kurulunca veya bu kurulca yetki verilen yönetici tarafından sözleşmeleri herhangi bir nedenle feshedilen veya sona eren, kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçiler ile dışarıdan atanan yöneticiler kendilerine bu görevleri dolayısıyla bir yer tahsis edilmiş ise, bu yerleri onbeş gün içerisinde boşaltmak zorundadırlar. Bu süre içinde boşaltılmayan yerler yöneticinin veya kat maliklerinden herhangi birinin başvurusu üzerine başkaca tebligata lüzum kalmadan mahalli mülki amirlerin kararı ile bir hafta içinde zabıtaca boşalttırılır. İdare ve yargı organlarına yapılacak başvuru, bu kararların yerine getirilmesini durdurmaz. İlgililerin kanun ve sözleşmeden doğan hakları saklıdır.
BİRDEN ÇOK YAPILARDA UYGULANACAK ÖZEL HÜKÜMLER
Ek Madde 3 -(Ek:13/4/1983 – 2814/15 md.) Bir arsa üzerinde birden çok yapının varlığı halinde, bu Kanunda yer alan hükümlerin uygulanmasında aşağıdaki kurallar dikkate alınır:
a) Vaziyet planına göre yapılacak tüm bağımsız bölümlerden yüzde kırkının veya blok inşaatlarda herbiri en az sekiz bağımsız bölümü blokların tamamlanmış bulunması halinde,tamamlanan bağımsız bölümler için kat mülkiyetine geçilebilir Bu takdirde, tamamlanmamış yapılara ilişkin kat irtifaklarının tapu kütüklerinde nasıl yer alacağı (11 inci maddenin 2 nci fıkrasına bağlı kalınmaksızın) tüzükle belirlenir.
b) Yapılardan her birine ilişkin ortak giderler o yapıdaki kat malikleri, bütün yapılar için müşterek tesis ve yerlere ilişkin ortak giderler bütün kat malikleri tarafından 20 nci maddedeki kurala göre karşılanır, Yapılardan bir kısmının tamamlanmamış olması halinde, kat irtifakı sahipleri de, kendilerini ilgilendirdiği ölçüde ortak tesis ve yerlere ilişkin giderlere katılırlar.
c) Blok yapılarda, bunlardan yalnız birine ilişkin sorunların çözümlenmesinde, kat malikleri kurulu, o blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşur.
KAT İRTİFAKINA GEÇİŞ
Ek Madde 4 – (Ek: 13/4/1983 – 2814/15 md.) Beş veya daha fazla kişi tarafından üzerinde bir veya birden çok yapı yaptırılmak amacıyla birlikte bir arsa edinilmiş olması ve pay sahiplerinden en az beşte dördünün kat irtifakına geçiş konusunda aldığı karara uyulmaması halinde, karara uymayan pay sahiplerinin gayrimenkuldeki paylarının iptaline ve bu payların, isteyen diğer pay sahipleri adına tesciline sulh mahkemesi tarafından aşağıdaki şartlarla karar verilir:
a) Müşterek gayrimenkulün yukarıda belirtilen amaçla edinildiğinin ispat edilmiş olması,
b) Müşterek maliklerin yukarıda açıklanan çoğunluğunun kat irtifakına geçiş kararına veya bununla ilgili yükümlülüklere noterlikçe yapılan tebligata rağmen iki ay içinde uyulmamış olması,
c) Karara uymayan müşterek maliklerin paylarının mahkemece tespit edilen rayiç bedelinin mahkeme veznesine depo edilmesi.
23/6/1965 TARİHLİ VE 634 SAYILI ANA KANUNA İŞLENEMEYEN GEÇİCİ MADDELER:
13/4/1983 tarihli ve 2814 sayılı Kanunun geçici maddeleri:
SİLİNMEMİŞ KAT İRTİFAKI HAKLARI
Geçici Madde 1 – Kat irtifakına konu olan arsa üzerinde, bu Kanunun yürürlüğünden önce süresi içinde bitirilmemiş olan yapılara ilişkin kat irtifakları tapu kütüğünden silinmemiş ise, bunlar hakkında da 49 uncu maddenin bu Kanunla değişik hükmü uygunlanır.
ÖNCE AÇILMIŞ DAVALAR
Geçici Madde 2 – 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundan doğan uyuşmazlıklar nedeniyle, bu Kanunun yürürlüğünden önce asliye hukuk mahkemelerine açılmış davalar bu mahkemelerce sonuçlandırılır.
YÜRÜRLÜLÜK
Madde 16 – Bu kanun yayını tarihinde yürürlüğe girer.
YÜRÜTME
Madde 17 – Bu kanun hükümlerini Bakanlar Kurulu yürütür. 13.04.1983
(1) 10/6/1985 tarih ve 3227 sayılı Kanunun 1 inci maddesiyle “Yürürlük tarihi” ile ilgili 57 nci madde 66, “Yürütme makamı”ile ilgili 58 inci madde de 67 nci madde olarak, numaralandırılmıştır.
Kanunlar, Mayıs 1992 (Ek – 12)
(2) 5/2/1992 tarih ve 3770 sayılı Kanunun geçici maddesi:
Geçici madde – Doğal Gazın Kullanımı Hakkında Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Yetki Kanunu ile Bakanlar Kuruluna verilen Kanun Hükmünde Kararname çıkarma yetkisi 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu için adı geçen Yetki Kanunu ile verilen süre bitimine kadar geçerlidir.
634 Sayılı Kanuna ek ve değişiklik getiren mevzuatın yürürlüğe giriş tarihini gösterir liste Kanun Yürürlük No. Farklı tarihte yürürlüğe giren maddeler giriş tarihi:
1166 — 2/1/1969
2814 — 14/4/1983
3227 — 25/6/1985
KHK/431 — 13/2/1991
3770 — 11/2/1992

Borçlar Kanunu (İlgili Maddeler)

KİRA AKDİ İLE İLGİLİ HÜKÜMLER ( C ) MÜSTECİRİN BORÇLARI(kiracının borçları):

I-Borca muvafık surette tekayyüt:

Madde 256 – Müstecir mecuru kullanırken tam bir ihtimam dairesinde harekat ve apartman icarında bina dahilinde oturanlara karşı icabeden vazifeleri ifa ile mükelleftir.

Müstecir vuku bulan ihtara rağmen bu mükellefiyete daimi surette muhalefet eder yahut açıktan açığa fena kullanarak mecura daimi bir zarar iras eylerse mucir tazminat ile birlikte icar akdinin hemen feshini talep edebilir.
Mecurda,icrası mucire ait tamirata lüzum hasıl olduğu yahut üçüncü bir şahıs mecur üzerinde bir hak iddia ettiği takdirde;müstecir,keyfiyeti hemen mucire ihbar etmekle mükelleftir.Aksi takdirde zarardan mesul olur.

II-Kiranın tediyesi

Madde 257 – Müstecir kirayı akit ile yahut mahalli adet ile muayyen olan zamanda tediyeye mecburdur.
Böyle muayyen bir zaman bulunmadığı takdirde,icar altı aylık yahut senelik ise her altı ayın mürurunda ve daha az bir müddet için ise beher ayın mürurundan sonra nihayet icar müddetinin hitamında verilmek lazımdır
Müstecirin ölümü:

Madde 265 – Müstecirin vefatı halinde gerek mirasçıları gerek muci,bir sene veya daha uzun müddetli icarlarda kanuni mehillere riayet şartiyle,en yakın vakit için tazminat vermeksizin akdin feshini ihbar edebilirler.

BORÇLAR KANUNU(ilgili maddeler) (VEKALET AKDİ İLE İLGİLİ HÜKÜMLER)

Hüsnü suretle ifa mükellefiyeti umumiyet itibariyle
Madde 390 – Vekilin mesuliyeti,umumi surette işçinin mesuliyetine ait hükümlere tabidir.
Vekil,müvekkile karşı vekaleti iyi bir suretle ifa ile mükelleftir. Vekil,başkasını tevkile mezun veya hal icabına göre mecbur olmadıkça veya adet başkasını kendi yerine ikameye müsait bulunmadıkça müvekkilünbihi kendisi yapmaya mecburdur.
İşi bir üçüncü şahsa yaptırmak halinde

Madde 391 – Vekil,selahiyeti haricinde başkasını tevkil ettikte onun fiilinden kendi yapmış gibi mesuldür.
Vekil,başkasını tevkile selahiyettar olduğu takdirde,yalnız selahiyetini kullanırken ve talimat verirken tekayyüt ve ihtimam göstermekle mükelleftir. Her iki surette vekilin kendi yerine ikame ettiği şahsa karşı haiz olduğu bütün hakları müvekkil,doğrudan doğruya o şahsa karşı dermeyan edebilir.

Hesap verme

Madde 392 – Vekil,müvekkilin talebi üzerine yapmış olduğu işin hesabını vermeye ve bu cihetten dolayı her ne nam ile olursa olsun almış olduğu şeyi müvekkile tediyeye mecburdur.

İmar kanunu (İlgili Maddeler)

Yapı ruhsatiyesi:

Madde 21 – Bu kanunun kapsamına giren bütün yapılar için 26 ncı maddede belirtilen istisna dışında belediye veya valiliklerden(…) (1) yapı ruhsatiyesi alınması mecburidir.

Ruhsat alınmış yapılarda herhangi bir değişiklik yapılması da yeniden ruhsat alınmasına bağlıdır.Bu durumda;bağımsız bölümlerin brüt alanı artmıyorsa ve nitelik değiştirmiyorsa ruhsat,hiçbir vergi,resim ve harca tabi olmaz.
Ancak; derz,iç ve dış sıva,boya,badana,oluk,dere,doğrama,döşeme ve tavan kaplamaları,elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri ile çatı onarımı ve kiremit aktarılması ve yönetmeliğe uygun olarak mahallin hususiyetine göre belediyelerce hazırlanacak imar yönetmeliklerinde belirtilecek taşıyıcı unsuru etkilemeyen diğer tadilatlar ve tamiratlar ruhsata tabi değildir.
Belediyeler ve valilikler mahallin ve çevrenin özelliklerine göre yapılar arasında uyum sağlamak,güzel bir görünüm elde etmek amacıyla dış cephe boya ve kaplamaları ile çatının malzemesini ve rengini tayin etmeye yetkilidir.Bu kanunun yürürlüğe girmesinden önce yapılmış olan yapılar da bu hükme tabidir.

İnşaat,tamirat ve bahçe tanzimi ile ilgili tedbirler ve mükellefiyetler:

Madde 34 – İnşaat ve tamiratın devamı ve bahçelerin tanzim ve ağaçlandırılması sırasında yolun ve yaya kaldırımlarının,belediye veya valiliklere ve komşulara ait yerlerin işgal edilmemesi ve buralardaki yeraltı ve yerüstü tesislerinin tahrip olunmaması ve bunlara zarar verilmemesi,taşıt ve yayaların gidiş ve gelişlerinin zorlaştırılmaması yapı,yol sınırına üç metre ve daha az mesafede yapıldığı takdirde her türlü tehlikeyi önleyecek şekilde yapı önünün tahta perde veya münasip malzeme ile kapatılması ve geceleri aydınlatılması mecburidir.
Yapı,yol kenarına yapıldığı takdirde ilgili idarece takdir edilecek zaruri hallerde yaya kaldırımlarının bir kısmının işgaline yayalar için uygun geçiş sağlamak ve yukarıdaki tedbirler alınmak şartıyla müsaade olunabilir.
Bu gibi hallerde mülk sahibi veya inşaatı deruhte eden kişi veya kuruluşun sahipleri gelip geçenlere zarar vermeyecek ve tehlikeyi önleyecek tedbirleri alırlar.

Kapıcı daireleri ve sığınaklar:

Madde 36 – Kapıcı dairesi ve sığınak ayrılması mecburiyeti olan binalarda,bu dairelerin yönetmelikte belirtilen şart ve ölçülere havi bulunması lazımdır.
Kapıcı daireleri ana binada olacağı gibi,nizamlara,fen ve sağlık şartlarına aykırı yapılmamak,brüt 40 metrekareyi geçmemek şartı ile bahçenin herhangi bir yerinde veya müştemilat binaları içerisinde de tertiplenebilir.
Bekçi,bahçıvan,kaloriferci gibi müstahdemin ikametine yer ayrılması halinde bu yerlerde de aynı şartlar aranır.

Ceza Kanunu (İlgili Maddeler)

Halkı rahatsız eden hareketler

Madde 546 – Her kim,gürültü veya velvele ile mutat hilafı olarak çan ve alatı saire çalarak yahut kanun ve nizam ahkamına muhalif surette gürültülü bir meslek ve sanat icar eyliyerek halkın veya meclis ve mahfillerin meşguliyet veya huzur ve rahatını ihlal ederse on beş liraya kadar hafif cezayı nakdiye mahkum olur.
Bu fiil gece yarısından iki saat evvelinden sonra işlenirse hafif cezayı nakdi otuz liraya kadardır.

İKİNCİ FASIL
Bina yıkılması ve tamiratta ihmal

Madde 552 – Bir kimsenin planını tanzimde veya inşasında iştirak etmiş olduğu bir bina kendi dikkatsizliği veya maharetsizliği neticesi olarak başkasına tehlike vermeksizin yıkılırsa o kimse yirmibeş liradan aşağı olmamak üzere hafif cezayı nakdiyle mahkum olur ve buna meslek ve sanatın tatili cezası da ilave olunabilir.
Bu maddenin ahkamı,inşaat ve tamirata mahsus iskelelerin ve köprülerin yıkılması halinde dahi tatbik olur.

DÖRDÜNCÜ FASIL
Öte beri atma Madde
Madde 558 – Halkın gelip geçeceği yerlere veya birkaç ailenin müşterek avlusuna insanı yaralayacak veya üstünü kirletecek bir şey atan veya döken kimse on güne kadar hafif hapis veya on liraya kadar hafif cezayı nakdi ile cezalandırılır.
Madde 559 – Her kim lazım olan ihtiyatı ifa etmeksizin halkın geçtiği caddeler ve sokaklar üzerindeki pencerelere, damlara, taraçalara veya buna benzer yerlere düştüğü halde geçenleri yaralayacak veya kirletecek şeyler koyar veya atarsa on liraya kadar hafif cezayı nakdi hükmolunur.
Fail malum olmadığı takdirde ceza,fiili men edecek iktidarda bulunmak şartıyla binanın müdürüne veya zilyedine hükmedilir.

BELEDİYE VE MÜCAVİR ALAN SINIRLARI İÇİNDE VE DIŞINDA İMAR PLANI
BULUNMAYAN ALANLARDA UYGULANACAK İMAR YÖNETMELİĞİ

Esaslı tamirler
Madde 40 – Binanın plan ve görünüşüne statik bünyesine tesir etmeyen esaslı tamirler ruhsata tabi olup;bunlar için plan,proje resim ve hesap istenmez.

Adi tamir
Madde 41 – Derz ,iç ve dış sıva, badana ,boya, oluk,dere,doğrama,döşeme ve tavan kaplamaları, elektrik, sıhhi tesisat,korkuluk,paratoner,pergole ve benzerlerinin tamirleri ile bölme duvarı,bahçe duvarı,baca ve saçak ve benzeri elemanların tamiri ve yoldan görünmeyen küçük ve basit kümes yapılması ruhsata tabi değildir.

İskele kurulması
Madde 42- Cadde ve kaldırım üzerine iskele kurulması gerektiren hallerde ilgili idareye iskele kurulması için yazı ile müracaat edilmesi zorunludur ve yeterlidir.

Çatılar ve dış görünüm
Madde 35 – (Değişik:12/8/1987 tarih ve 19542 sayılı R.G’de yayınlanan yönetmelikle değişik şekli.)Çatıların,civarındaki cadde ve sokakların karakterine göre yapılacak binanın durum ve ihtiyacına uygun olması şarttır.Çatı meyilleri kullanılacak çatı malzemesi ile yörenin özelliği ve iklim şartları dikkate alınarak belediyenin tasvibi ile tayin edilir.
Çatı aralarında bağımsız bölüm yapılmaz.Bu kısımlarda ancak su deposu, asansör kulesi ve son kattaki bağımsız bölümlerle irtibatlı piyesler yapılabilir;
ancak üst kat tavan döşemesi ile çatı örtüsü arasında kalan bu hacimler,ilave kat döşemeleri yapılmak suretiyle bölünemezler.Özelliği olan binalarda,ancak bakanlık görüşü doğrultusunda işlem yapılır.
Merdiven evi ve ışıklar,çatı gabarisini(0.50)m. aşabilir.
Teras çatılarda yapılacak en çok(0.90)m .yüksekliğinde kagir korkuluk,bina yüksekliğine dahil değildir.
Belediye mahallin ve çevrenin özelliklerine göre yapılar arasında uyum sağlamak,güzel bir görünüm elde etmek amacı ile dış cephe boya ve kaplamaları ile çatının malzemesini ve rengini tayin etmeye yetkilidir.Evvelce yapılmış olan olan yapılar içinde bu yetki kullanılır.

Binalarda yangın önlemleri
Madde 44 – (Değişik:2/9/1999 tarih ve 23804 sayılı R.Gazete) Binalarda alınması gereken yangın önlemleri aşağıda belirtilmiştir.
a)(Değişik:13/7/2000 tarih ve 24108 sayılı R.Gazete) Yangın merdivenleri Kat alanı 150 m2’den fazla ve birden fazla katı olan umumi binalarda,kat adedi 4’ten fazla olan tüm yapılarda yangın merdiveni yapılması zorunludur.Yapı sahibince istenirse daha az katlı yapılarda da yangın merdiveni yapılır. Yangın merdiveni kitle içinde veya dışında komşu parsel sınırına (1.50)m. den daha fazlayaklaşmamak kaydıyla açık veya kapalı,yüksek katlı binalarda tamamen kapalı olarak düzenlenir.Ancak,ilgili idarenin izni alınarak açık da yapılabilir. Kargir veya betonarme olarak ilgili standartlara uygun,yangına dayanıklı ve kaygan olmayan malzemeden inşa edilen yangın merdivenleri kitle içinde tertiplendiğinde ısıya ve dumana karşı yalıtılmış,kapalı bir hacimde düzenlenir. Yangın merdivenleri,çatı ve tabi zemine ulaşacak ve kaçış emniyetini sağlayacak şekilde tesis edilir. Yangın merdiveninin,genişliği,umumi ve yüksek katlı binalarda (1.20)m’den, diğer binalarda (0.90)m’den az olamaz. Basamak genişliği(0.25)m’den az,yüksekliği (0.18)m’den fazla olamaz Merdiven basamaklarının her iki tarafında yangına dayanıklı malzemeden yapılmış korkuluk ve küpeşte bulunur.
b) Kaçış yolları

Yapıda tahliye anında yangın merdivenine ve çıkışa ulaşılmasını sağlayan yüksek katlı ve umumi binalarda herhangi bir genel çıkıştan ayrı olarak düzenlenen,ışıklı ve sesli yönlendirme elemanlarının bulunduğu kaçış yolları tesis edilmesi zorunludur.
Yangın merdivenlerine yapının en uzak noktasından ulaşım mesafesi 30 m.yi geçemez.
Yangın merdiveni yapılması zorunlu olmayan umumi binalarda da kaçış yolları tesis edilir.
c) Kapılar

Yangın merdivenine kaçış yollarına açılan kapı kanatlarının kaçış yönüne açılacak, kendiliğinden kapanacak, duman sızdırmayacak şekilde ve ısıya dayanıklı malzemeden tesis edilmesi gerekir.Bu kapılarda eşik yapılamaz.
d)(Değişik:13/7/2000 tarih ve 24108 sayılı R.Gazete) Yangın dolabı

Kat alanı 150 m2’den fazla ve birden fazla katı olan umumi binalarda ve iskan edilsin veya edilmesin bodrum katlar dahil 5 ve daha fazla katlı binalarda her katta yangın musluğu ve donatısı olan bir yangın dolabı yapılması zorunludur.Kat alanı(800)m2’nin üzerindeki binalarda ise her katta en az 2 yangın dolabı olacaktır. Yangın muslukları,hacimleri 50 nci maddede belirlenen su depoları ile irtibatlıdır.
e) Diğer önlemler

Bina dışında ana caddeden ulaşılabilecek en uygun yerde itfaiyenin kendi aracından su bağlantısı yapabileceği boru sistemi tesis edilir. Umuımi binalar ve tüm yüksek katlı binalarda özürlü, yaşlı ve çocukların yangından kaçışını sağlayan ısıya dayanıklı malzemeden imal edilmiş yangın kaçış hortumu ve bu gibi önlemler alınır. Bitişik nizama tabi parsellerde komşu parseldeki yapıyla ortak yangın merdiveni düzenlenebilir. Bu maddede yer almayan teknik hususlarda 4/11/1995 tarihli ve 22453 sayılı resmi gazetede”kamu binalarının yangından korunması hakkında yönetmelik” hükümlerine uyulur.
Korkuluklar
Madde 46 – Her türlü binada:
Balkon ve teras etrafında,5 den fazla basamağı bulunan açık merdivenlerde kotu (0.90)m.den az olan pencere boşluklarında,döşeme kotundan itibaren en az (0.90)m.yüksekliğe kadar,fenni icaplara uygun olarak korkuluk yapılması mecburidir.
Su depoları ve sıhhi tesisler ve fosseptikler
Madde 50 – (Değişik:12/8/1987 tarih ve 19542 sayılı R.Gazete)
(Değişik:13/7/2000 tarih ve 24108 sayılı R.Gazete) Bu yönetmelikte belirtilen umumi yapılarda ve yüksek katlı yapılarda 15 m3’altında olmamak üzere,yapının kullanma amacı,günlük su ihtiyacı,seçilen yangın söndürme sistemi gibi kriterlere ve ulusal ve uluslararası standartlara uyulmak ve gerekli drenaj ve yalıtımtedbirleri alınmak şartıyla hacmi belirlenen su deposu bulun durulması zorunludur.Diğer konut tipi binalarda ise yeterli büyüklükte su deposu ve hidrofor yeri ayrılır,yapı sahibinin isteğine bağlı olarak mekanik tesisat projelerine işlenerek tesis edilir.Su depoları,gerekli drenaj ve yalıtım tedbirleri alınarak binanın bodrum yada çatı katında tertipleneceği gibi,aynı koşulları taşımak şartıyla,bina alanı dışında ön,yan ve arka bahçelerde toprağa gömülü şekildede yerleştirilebilir.

İŞ SÜRELERİ TÜZÜĞÜ   Kapsam
Madde 1 – İş sürelerinin uygulanmasına ilişkin esaslar,bu tüzükte gösterilmiştir.
İş süresi
Madde 2 – İş süresi,işçinin çalıştırıldığı işte geçirdiği süredir.İş kanunun 62.Maddesinin birinci fıkrasında yazılı süreler de iş süresinden sayılır.Aynı kanunun 64 üncü maddesi uyarınca verilen ara dinlenmeleri ise,iş süresinden sayılmaz.
Haftalık ve günlük iş süresi
Madde 4 – Genel bakımda,iş süresi haftada en çok 45 saattir.
Günlük iş süresi:
a) Haftanın 6 iş gününde çalışılan iş yerlerinde 7,5 saati,
b) Cumartesi günleride tatil edilmek suretiyle haftada 5 iş günü çalışılan iş yerlerinde 9 saati,
c) Cumartesi günü kısmen tatil edilen iş yerlerinde,Cumartesi günü çalışılan süre 45 saatten çıkarıldıktan sonra,kalanın beşe bölünmesiyle bulunacak süreyi,geçemez.
Bir işçinin bu sınırları aşan sürelerde çalıştırılmasında;
a) İş kanunu’nun 36 ve 37 nci,10/9/1960 günlü ve 79 sayılı kanunun 6 ıncı maddeleri
b) İş kanunu’nun 35,66 ve 72 nci maddesine dayanılarak çıkarılan tüzükler.

KONUT KAPICILARI TÜZÜĞÜ

BİRİNCİ BÖLÜM
( Amaç,kapsam ve tanımlar )
Amaç ve kapsam
Madde 1 – Bu tüzüğün amacı,kapıcıların hizmetlerinin kapsam ve niteliği ile günlük çalışma süresi,hafta tatili,ulusal bayram ve genel tatil günleri,yıllık ücretli izin hakları ve kapıcı konutlarına ilişkin usul ve esasları düzenlemektir.
Tanımlar
Madde 2 – Bu tüzükte geçen :
Kapıcı : Kaloriferle konut kapıcıları ile çalışmasını aynı işverene veya aynı konuta hasreden konut kapıcıları,
İşveren : Konutun maliki veya ortakları,
Yönetici : İşveren vekili olarak hareket eden kişi,
İşyeri : Kapıcının çalıştığı konut ile bağımsız bölüm,ortak yerler,eklenti ve tesislerin tümü.Anlamına kullanılmıştır.

İKİNCİ BÖLÜM
(Yetki,görev ve sorumluluklar)
Yönetici yetki görev ve sorumlulukları
Madde 3 – Konut yöneticisi, kişisel kusurundan doğanlar dışındaki mali sorumluluklar işverene ait olmak üzere,iş kanunu ve bu tüzük hükümlerinin uygulanmasında ve yargı uyuşmazlıklarında işverenin temsilcisidir.Yönetici görev, yetki ve sorumlulukları şunlardır.
a) İşverence kendisine yazılı yetki verilmesi koşuluyla ilgili kanunlar ve varsa toplu iş sözleşmesi hükümlerine uygun olarak kapıcıyla hizmet sözleşmesi yapmak ve hizmet sözleşmesini feshetmek.
b) Kaloriferli konutlarda kapıcı için ateşçi belgesinin varlığını araştırmak.
c) Kapıcının iş kanunu ve sözleşmeden doğan ücret ve tazminat haklarını zamanında ve usulüne uygun olarak ödemek ve sigorta primlerini zamanında yatırmak.
d) Kapıcıya işin gerektirdiği her türlü araç-gereç,koruyucu malzeme ve iş elbisesi vermek.
e) Konut tesisatının özellikleri ve kullanma biçimiyle ilgili teknik bilgiyi kapıcıya vermek, düzenli bakımın teknik özelliklerine uygun olarak yapılmasını sağlamak.
f) Kapıcı için ayrılan konutun sağlık ve yaşama koşullarına uygunluğunu sağlamak
g) Kapıcının çalışma koşulları ile görevlerini belirten bir belgeyi konutun girişine asmak.
h) Kapıcı kunutunun tahliyesi gerektiğinde,634 sayılı kat mülkiyeti kanunu gereğince idari makamlara başvurmak.
Kapıcının görev ve sorumlulukları
Madde 4 – Kapıcının görev sorumlulukları şunlardır;
a) Yöneticinin talimatı doğrultusunda konutun kaloriferini zamanında yakmak, ısıyı ayarlamak ve söndürmek.
b) Hidrofor ve benzeri araçları çalıştırmak.
c) Konutun yönetim planında belirtilen ortak yerlerini ve tesislerini temiz bulundurmak, demirbaşlarını, araç ve gereçlerini,düzenli,bakımlı ve işler şekilde tutmak
d) Binanın dış merdivenini,yola isabet eden bina önünü kardan ve sudan arındırmak,temiz tutmak.
e) Kendisine ayrılan konutu başka amaçlarla kullanmamak,konutu korumak,kendisi veya ailesinden birisinin konuta vereceği zarar ve hasarları ödemek
f) Yöneticinin talimatı çerçevesinde konutun güvenliğini sağlayıcı önlemleri almak.
g) Belirlenen saatlerde servis hizmetlerini görmek,çöpleri toplamak,bahçeyi sulamak.
h) Hizmet veya toplu iş sözleşmesinde belirlenen diğer görevleri yerine getirmek.

ÜÇÜNCÜ BÖLÜM
(Hizmet sözleşmesi ve çalışma koşulları)
Hizmet sözleşmesi
Madde 5 – Kapıcı ile yapılan hizmet sözleşmesinde;
İşverenin adı ve adresi, Kapıcının kimliği, İşyerinin adresi, Kapıcının işe başlama tarihi, Kapıcının yapacağı işler, Ücret ödeme şekli ve zamanı, İş süresi ve ara dinlenmesi, Varsa özel hükümler, Düzenleme tarihi ve tarafların imzası Hususlarının bulunması gerekir.
Yazılı hizmet sözleşmesi yapılmaması halinde,kapıcıya iş vereni ve yöneticinin kimliğini gösteren,çalışma koşullarını ve görevlerini belirten imzalı belge verilir.
İş süresi ve ara dinlenmesi
Madde 6 – Kapıcıların iş süresi haftada en çok 45 saattir.İş süresi,kapıcının işte geçirdiği zamandır.Ara dinlenmesi, işin niteliğine göre en çok dörde bölünebilir.Ara dinlenmesi yarım saatten az olamaz.Ara dinlenmesi iş süresinden sayılmaz. Çalışma saatleri,yaz ve kış saat uygulamaları dikkate alınarak değiştirilebilir.
Ücret ödemesi
Madde 7 – Kapıcıya iş kanunu hükümlerine göre ücret ödenirken Ücret Hesap pusulası verilir.Ücret en geç bir ayda ödenir.
Hafta tatili
Madde 8 – Kapıcı,iş kanunu hükümlerine göre hafta tatilini kullanır.
Genel tatil ve ücreti
Madde 9 – 2429 sayılı ulusal bayram ve genel tatiller hakkında kanun’da yer alan genel tatil günlerinde,kapıcının çalıştırılıp çalıştırılmayacağı hizmet veya toplu iş sözleşmelerinde belirlenir.
Bu günlere ilişkin ücretler,iş kanunu’nun 42 nci maddesine uygun olarak ödenir.
Yıllık ücretli izin
Madde 10 – Kapıcıya iş kanunu’nun ilgili hükümlerine göre yıllık ücretli izin kullandırılır.
Geçici kapıcı
Madde 11 – Kapıcı yıllık ücretli izin,hastalık izni veya tatil günlerinde görevinden ayrıldığında yerine geçici kapıcı çalıştırılabilir.Geçici kapıcıya asgari ücretin altında ücret ödenemez.

DÖRDÜNCÜ BÖLÜM ( Kapıcı konutu )
Kapıcı konutu tahliyesi
Madde 12 – Kapıcı konutu 3194 sayılı imar kanunu ve belediye imar yönetmelikleri ile ön görülen asgari koşullara uygun olmalıdır. Kapıcı konutu için kira istenemez.
Kapıcının su ve elektrik giderleri ile ısınma ve sıcak su giderlerine kısmen yada tamamen katılıp katılmayacağı hizmet veya toplu iş sözleşmelerinde belirlenir.
Kapıcı konutunun boşaltılmasında,634 sayılı kat mülkiyeti kanunu’nun EK-2 nci maddesi hükümleri uygulanır.Bu konuda hizmet veya toplu iş sözleşmelerinden doğan haklar saklıdır.
Yürürlük
Madde 13 – 1475 sayılı iş kanunu’nun EK 1 nci maddesi uyarınca hazırlanan ve danıştay’ca incelenmiş olan bu tüzük hükümleri Resmi Gazete’de Yayımı tarihinde yürürlüğe girer.
Yürütme
Madde 14 – Bu tüzük hükümlerini bakanlar kurulu yürütür.

YILLIK ÜCRETLİ İZİN YÖNETMELİĞİ

R.G tarihi 19.6.1972   R.G.Sayısı 14220
İzin kullanma dönemleri
Madde 3 – İşveren veya işveren vekilleri,bu yönetmeliğin 10 ncu maddesinde sözü edilen izin kurulu veya 18 nci maddeye dayanılarak bunun yerine geçenlere danışmak suretiyle işyerinde yürütülen işlerin nitelik ve özelliklerine göre,yıllık ücretli izinlerin, her yıl senenin belli bir döneminde veya dönemlerinde verileceğini tayin ve bunu işyerinde ilan edebilir.
1475 sayılı iş kanunu’nun 49.ncu maddesinin (b) ve (c) bendinde belirtilmiş bulunan izin süreleri,aynı kanunun 52 nci maddesi uyarınca tarafların uyuşmasıyla, bir bölümü 12 günden aşağı olmamak üzere,ikiye bölünebilir.Bu durumda işveren işçiye 7 günden fazla ücretsiz yol izni vermeye zorlanamaz.Ancak işçi isterse toplamı 7 günü geçmemek kaydıyla söz konusu ücretsiz izin hakkını 2 bölümde kullanabilir.
İzin isteğinin zamanı
Madde 4 – İşçi yukarıdaki maddelere göre hak ettiği yıllık ücretli iznini kullanmak istediği zamanı,izin hakkını kazandığı tarihten sonra ve sözü edilen zamandan en az bir ay önce işverene yazılı olarak bildirir.
İşveren veya işveren vekilleri bu istekleri yönetmeliğin 10 ncu maddesinde sözü geçen”izin kuruluna” veya 18 nci maddesinde belirtilen kişilere bildirir.

İŞÇİ ÇALIŞMA VE KİMLİK KARNESİ TÜZÜĞÜ

Karne verilmesi zorunluluğu

Madde 2 – İşveren veya işveren vekili,işe aldığı her işçiye en geç on beş gün içinde “işçi çalışma ve kimlik karnesi” vermek zorundadır.Deneme süresine bağlı tutulan işçiler için bu on beş günlük süre,deneme süresinin bitiminden sonra başlar.
Karnenin şekli ve içine nelerin yazılacağı
Madde 3 – İşçi çalışma ve kimlik karnesinin şekli ve içine nelerin yazılacağı bu tüzüğe bağlı örnekte gösterilmiştir.
Karnenin bastırılması ve işverenlere verilmesi
Madde 4 – İşçi çalışma ve kimlik karnesi,bir kapak içinde birbirinin aynı üç yapraktan ibaret olup,iş ve işçi bulma kurumu tarafından seri ve sıra numaralı olarak bastırılıp işverenlere parası karşılığında verilir.

Asansör Yönetmeliği

BİRİNCİ BÖLÜM
Amaç
Madde 1 – Bu yönetmelik,asansörlerin standartlarına uygun olarak yapılması ve işletilmesinin düzenlenmesini amaçlar.
Kapsam
Madde 2 – Bu yönetmelik,ilgili imar kanunu usul ve mevzuatlarına göre yapılacak yapılara tesis edilecek her türlü asansörlerin projelendirilmesi,aksamın imali,asansör yerinin hazırlanması,montaj,kontrol ve deneylerinin yapılması, bakımı,işletilmesi ve yıllık kontrollarında uyulması gereken standartları ve uygulama esaslarının yapılış şeklini kapsar.

İşletme ruhsatı
Madde 23 – a)Asansör firması yaptığı her asansör için belediyelerden veya belediye hudutları dışındaki yapılar için valiliklerden işletme ruhsatı alacaktır. ./…

Yıllık kontrol
Madde 25 –Yapının bağlı bulunduğu belediyelerce veya belediye hudutları dışındaki yapılar için valiliklerce yılda en az bir kere her asansörün kontrolu yapılacaktır. Ancak kadrosunda yeterli teknik eleman bulunmayan belediyeler veya valilikler yıllık kontrol işini,dışarıdan elektrik ve/veya makine mühendisine yaptırabilecektir.Bu mühendis emniyet ve işletme yönünden tesisin işletilmesine engel bulunmadığını belirten ve sorumluluğunu taşıyan bir rapor verilecektir.Bu rapor 3 nüsha olacak, belediyede veya valilikte bakımcı firmada ve kullanıcıda kalacaktır.Bu raporun tanzim ettirilmesinin takibinden asansörün bulunduğu binanın yöneticisi ve bakımını yapan firma müştereken sorumludur.